再建築不可物件とは？その意味と注意点を詳しく解説

こんにちは。（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之（おおくましげゆき）です。本日は、再建築不可物件についての情報をお伝えします。

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再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、その名の通り、現在の建物が取り壊された後に新たな建物を建築することが法律的に許可されていない物件を指します。具体的には、建築基準法に基づいて定められた道路に接していない土地や、法律で定められた接道義務を満たしていない土地に建つ建物が該当します。

再建築不可物件の代表的な特徴として、次のような点が挙げられます。

• 接道義務を満たしていないため、新しい建物を建築できない
• 土地の価値が一般的な土地よりも低い
• 再建築のためには、周辺土地の買収や合筆（複数の土地を一つにまとめること）などの手続きが必要

なぜ再建築不可物件が存在するのか？

再建築不可物件が存在する背景には、いくつかの理由があります。主な理由は以下の通りです。

1. 歴史的背景：多くの再建築不可物件は、建築基準法が整備される前に建てられた古い建物です。そのため、現在の法律に適合していない場合が多いです。
2. 土地の形状や位置：狭小地や袋地（周囲を他の土地に囲まれた土地）など、地形的に接道義務を満たすことが難しい土地が存在します。
3. 都市計画の変遷：都市計画の変更や再開発計画により、再建築不可とされるエリアが指定されることがあります。

再建築不可物件の購入時の注意点

再建築不可物件を購入する際には、いくつかの重要な注意点があります。これらをしっかりと理解し、リスクを最小限に抑えることが重要です。

1. 法的制約の確認：再建築不可の理由を明確に理解し、法的な制約を確認することが必要です。これは専門家（不動産会社や弁護士）に相談することが推奨されます。
2. 再建築の可能性：一部の再建築不可物件は、特定の条件を満たすことで再建築が可能になる場合があります。例えば、接道義務を満たすための道路拡張や隣地の買収などが考えられます。
3. 収益性の検討：再建築不可物件は通常の物件よりも安価で購入できますが、その分、売却時の価格も低くなります。賃貸物件として運用する場合でも、家賃収入の見込みや維持管理費用を慎重に計算することが重要です。

再建築不可物件のメリットとデメリット

再建築不可物件には、いくつかのメリットとデメリットがあります。これらを理解し、自分の投資戦略に合った選択をすることが重要です。

メリット：

• 購入価格が安い：再建築不可物件は一般的に市場価格よりも安価で購入できるため、初期投資を抑えたい場合に適しています。
• 高利回りの可能性：購入価格が低いため、賃貸運用した場合の利回りが高くなる可能性があります。
• ユニークな物件：再建築不可物件は個性的な物件が多く、ユニークな投資物件として注目されることがあります。

デメリット：

• 再建築ができない：最大のデメリットは、新しい建物を建てることができないため、物件の価値向上が難しい点です。
• 売却が難しい：再建築不可という制約があるため、将来的な売却が難しく、資産の流動性が低くなる可能性があります。
• 融資が難しい：再建築不可物件に対しては、金融機関からの融資が難しい場合が多く、自己資金での購入が求められることが一般的です。

最後に…

再建築不可物件は、通常の不動産投資とは異なるリスクとメリットを持つ独自の投資対象です。購入前に法的制約や収益性を慎重に検討し、専門家の助言を得ることが重要です。

適切に運用すれば、高利回りの投資物件として魅力的な選択肢となるでしょう。再建築不可物件に興味を持たれた方は、ぜひ一度専門家に相談し、自分の投資戦略に合った物件を見つけてください。