こんにちは。（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。本日は、「空き家投資の実質利回りの算出方法」について解説します。
大熊重之利回りは不動産投資の収益性を評価する重要な指標ですが、単純な計算だけでは見えない実質的な利回りを正確に把握することが大切です。
それでは、まいりましょう！
空き家投資の利回りとは？
利回りとは、投資額に対する年間収益の割合を示す指標です。空き家投資における利回りは、家賃収入と物件購入費用および運営費用を基に計算されます。ここでは、表面利回りと実質利回りの違いと、それぞれの計算方法を詳しく見ていきましょう。
表面利回りの計算方法
表面利回り（Gross Yield）は、年間の総家賃収入を物件の購入価格で割ったものです。簡単に計算できるため、投資の初期段階でよく使われます。
計算式
例
物件購入価格が500万円、年間総家賃収入が60万円の場合
実質利回りの計算方法
実質利回り（Net Yield）は、年間の純収益を投資総額で割ったものです。純収益には、家賃収入から運営費用や税金などを差し引いた金額が含まれます。
計算式
計算ステップ
- 年間総家賃収入を計算
- 年間運営費用を算出
- 年間純収益を計算
- 投資総額を計算
- 実質利回りを算出
例
物件購入価格が500万円、リフォーム費用が200万円、年間総家賃収入が60万円、年間運営費用（管理費、修繕費、税金など）が15万円の場合：
- 年間総家賃収入：60万円
- 年間運営費用：15万円
- 年間純収益：60万円 – 15万円 = 45万円
- 投資総額：500万円 + 200万円 = 700万円
- 実質利回り：
運営費用の内訳
管理費
賃貸管理会社に支払う管理費用。通常、月々の家賃収入の5〜10％程度です。
修繕費
物件の維持・修繕にかかる費用。年間で数％を見込んでおくと安心です。
税金
不動産取得税、固定資産税、都市計画税など。物件の評価額に応じて変動します。
保険料
火災保険や地震保険などの保険料。年間数万円程度です。
実質利回りを高める方法
購入価格の抑制
物件の購入価格を抑えることで、投資総額を減らし、利回りを高めることができます。価格交渉や割安な物件を探すことがポイントです。
効果的なリフォーム
必要最低限のリフォームに留めることで、コストを抑えつつ物件の価値を向上させることができます。過剰なリフォームは避け、投資効率を考慮したリフォームを行いましょう。
適切な賃料設定
市場相場を調査し、適切な賃料を設定することが重要です。高すぎる賃料は空室リスクを高め、低すぎる賃料は利回りを下げる原因となります。適正な賃料設定を心がけましょう。
運営費用の見直し
管理費や修繕費、保険料などの運営費用を見直し、コスト削減を図ることで、実質利回りを向上させることができます。信頼できる業者を選び、適正な価格でサービスを提供してもらうことが重要です。
実際の成功事例
事例1: 地方都市での高利回り投資
ある地方都市で、築50年の空き家を50万円で購入し、200万円をかけてリフォームした事例です。リフォーム後、月々5万円の家賃収入を得ることができ、年間60万円の収益となりました。初期投資額250万円に対して表面利回りは24％、年間運営費用15万円を差し引いた実質利回りは18％でした。
事例2: 都心部での高収益化
東京の一等地にある古家を1000万円で購入し、大規模なリノベーションを実施。総額2000万円の投資となりましたが、リノベーション後の物件はデザイナーズ賃貸として高い人気を誇り、月々20万円の家賃収入を得ることができています。この高収益物件は、表面利回り12％、実質利回り9％を実現しました。
事例3: 副業としての空き家再生
副業として空き家再生を行うITエンジニアのAさんは、築40年の空き家を100万円で購入し、100万円のリフォーム費用をかけて賃貸に出しました。月々5万円の家賃収入を得ており、初期投資額200万円に対して表面利回りは30％、年間運営費用10万円を差し引いた実質利回りは24％です。
最後に…
空き家投資の実質利回りを正確に把握することは、投資の成功に不可欠です。表面利回りだけでなく、実質利回りを考慮し、適切な投資判断を行うことが重要です。今回ご紹介した計算方法や成功事例を参考に、自分に合った投資戦略を見つけてください。皆様の投資が成功し、高い利回りを実現できることを願っています。最後までお読みいただき、ありがとうございました。